房地產(chǎn)稅立法暫緩，5年內(nèi)難開(kāi)征

備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法工作，再度被擱置。

近日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公開(kāi)，在財(cái)稅領(lǐng)域，增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等明確在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法和個(gè)人所得稅法修訂并未在此次立法規(guī)劃中提及。這意味著房地產(chǎn)稅立法暫緩。

在2018年9月《十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中，房地產(chǎn)稅法被納入第一類項(xiàng)目，屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。但在十三屆人大常委會(huì)任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未能提請(qǐng)審議；在本次立法規(guī)劃中，甚至未再提及房地產(chǎn)稅。

這期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額從2020年的18.7萬(wàn)億元跌至2022年的13萬(wàn)億元，創(chuàng)下6年新低。“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。”這是中央對(duì)全國(guó)樓市走向的最新判斷。

“立法開(kāi)征新稅需要擇機(jī)而行，尤其是影響廣泛而深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)稅。目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不適合，此時(shí)出臺(tái)任何增負(fù)措施都要格外謹(jǐn)慎。此外，房地產(chǎn)稅還涉及許多尚未理清的理論與實(shí)務(wù)問(wèn)題?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君表示。

“從房地產(chǎn)稅開(kāi)始立法，到落地執(zhí)行至少需要3年以上準(zhǔn)備時(shí)間，因此5年內(nèi)最多會(huì)有少部分城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，真正意義上一二線城市全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅至少是5年之后的事情，也就是2028年之后的事情。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計(jì)。

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征收時(shí)機(jī)未到

今年年初，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉發(fā)表題為《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來(lái)展望》的文章指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。這一度被市場(chǎng)解讀為“房地產(chǎn)稅征收快了。”

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅涉及面廣、情況復(fù)雜，其立法的步伐、路程一直非常謹(jǐn)慎，也非常曲折。

“第一次聽(tīng)說(shuō)這事兒是1992年樓繼偉還當(dāng)財(cái)政部副部長(zhǎng)的時(shí)候就提出來(lái)的，從1992年到現(xiàn)在20多年了?！币晃环康禺a(chǎn)企業(yè)家在2016年一次經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上曾這樣表示。

2013年，黨的十八屆三中全會(huì)首次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。2015年7月有官媒報(bào)道，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。

2016年7月23日，在一場(chǎng)G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革。

但在2017年3月4日，十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)言人傅瑩答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)，“今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅法提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的安排。”

房地產(chǎn)稅一直被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)重大利空，尤其在樓市上漲期，房地產(chǎn)稅推出呼聲漸高。2019年3月8日十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法后，港股地產(chǎn)股、內(nèi)房股于當(dāng)日全線大跌。

2021年10月，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》。隨即，2022年3月16日，財(cái)政部作出關(guān)于“今年（2022年）內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”的表態(tài)。

這期間，樓市遭遇大幅度下滑，房企債務(wù)違約進(jìn)入集中爆發(fā)期。2020年，違約房企4家；2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始深度調(diào)整，又有15家房企出現(xiàn)債務(wù)違約；2022年房企違約進(jìn)入集中爆發(fā)期，42家房企接連暴雷；今年以來(lái)，又有超過(guò)5家房企違約。

“盡管房地產(chǎn)稅法出臺(tái)的主要目的不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是調(diào)控房?jī)r(jià)，而是作為一種中長(zhǎng)期制度為地方政府籌集財(cái)源，但該立法安排可能會(huì)比較明顯地為影響到市場(chǎng)預(yù)期，所以房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)程逐漸放緩?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)財(cái)稅法研究中心副主任王樺宇表示。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚不牢固等現(xiàn)狀下，十四屆人大常委會(huì)立法規(guī)劃不將房地產(chǎn)稅立法納入一二類項(xiàng)目，實(shí)是穩(wěn)妥之舉。于當(dāng)前而言，鼓勵(lì)消費(fèi)、刺激內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)及預(yù)期是更為重要的任務(wù)。

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立法大方向不變

房地產(chǎn)稅立法暫緩，并不意味著放棄立法。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅立法方向未改，待條件成熟后，不排除未來(lái)推出房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

“房地產(chǎn)稅立法是房地產(chǎn)改革重要基礎(chǔ)性制度建設(shè)中不可或缺的一項(xiàng)，勢(shì)在必行?！敝袊?guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康表示。在其看來(lái)，征收房地產(chǎn)稅的必要性是多方面的，這也是其多年來(lái)一直力推房地產(chǎn)稅的原因。

首先，該稅種有利于房地產(chǎn)業(yè)界形成健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保有環(huán)節(jié)的一種稅收負(fù)擔(dān)，可有效遏制炒房行為。房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)也可以為買方市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)效益，將會(huì)有越來(lái)越多人根據(jù)自身能力，重新考慮購(gòu)房戶型，而不是拼命爭(zhēng)取大戶型，因?yàn)榇髴粜涂赡芤馕吨叨愂?。如果越?lái)越多人以這樣模式選房子，其結(jié)果是開(kāi)發(fā)商會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)預(yù)期，提供越來(lái)越多中小戶型，進(jìn)而促使土地集約化使用。在土地資源緊缺情況下，這是一種正面效應(yīng)。

其二，通過(guò)房地產(chǎn)稅收有利于地方政府形成財(cái)源建設(shè)內(nèi)洽機(jī)制，有效解決地方財(cái)源建設(shè)問(wèn)題，從而推動(dòng)地方政府轉(zhuǎn)變職能，盡心盡力做好公共服務(wù)，優(yōu)化投資環(huán)境。“還有利于優(yōu)化收入分配，越是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，住大房子、住好房子的人，可能越需要更多地為國(guó)庫(kù)作貢獻(xiàn)，這不就是所說(shuō)的促進(jìn)共同富裕的調(diào)節(jié)機(jī)制嗎？”

張宏偉表示，當(dāng)前不適合房地產(chǎn)稅立法，主要是因?yàn)闃鞘刑幱谡{(diào)整周期，不能再造成向下的趨勢(shì)壓力。但未來(lái)幾年有可能繼續(xù)會(huì)推進(jìn)。尤其是當(dāng)核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下一輪上行周期，并且達(dá)到高點(diǎn)這個(gè)時(shí)間，有可能是下一輪房地產(chǎn)稅立法再被提及或落地的最佳時(shí)間。

“未來(lái)3年內(nèi)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的概率已經(jīng)不高了。因?yàn)榧词故且欢€城市，要普遍性回暖，并且達(dá)到下一輪市場(chǎng)周期的高峰時(shí)間，如果沒(méi)有特別大的政策力度情況下，恢復(fù)時(shí)間周期至少需要2~3年，因此近3年內(nèi)基本上不用再擔(dān)心房地產(chǎn)稅立法問(wèn)題?！睆埡陚ヮA(yù)計(jì)。

“即便后續(xù)適時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，也要注重征稅的方式方法和技巧。預(yù)計(jì)會(huì)適時(shí)在部分條件成熟城市推出改革試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后推動(dòng)立法?！币晃回?cái)稅專家表示。

文章來(lái)源： 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)公眾號(hào)

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